Biura nieruchomości pełnią ważną rolę w procesie kupna, sprzedaży i wynajmu nieruchomości. Większość z nich działa zgodnie z zasadami etyki zawodowej, ale niestety na rynku zdarzają się nieuczciwe praktyki, które mogą wpłynąć na finanse i decyzje klientów. W tym artykule omówimy najczęściej stosowane metody oszustw przez biura nieruchomości oraz sposoby, jak się przed nimi chronić.
- Najczęstsze sposoby oszustw w biurach nieruchomości
- 1. "Mamy klienta zainteresowanego Pana nieruchomością"
- 2. Ukryte prowizje i niejasne koszty
- 3. Fałszywe ogłoszenia nieruchomości
- 4. Niejasne umowy pośrednictwa
- 5. Sztuczne zawyżanie cen
- 6. Ukrywanie wad nieruchomości
- 7. Opłaty za oglądanie nieruchomości
- 8. Nieuczciwe praktyki przy wynajmie
- 9. Presja psychologiczna
- Wnioski + najczęściej zadawane pytania
Najczęstsze sposoby oszustw w biurach nieruchomości
Na rynku nieruchomości można spotkać zarówno profesjonalne biura, jak i takie, które stosują nieuczciwe praktyki. Poniżej przedstawiamy najczęstsze metody oszustw, z jakimi mogą zetknąć się klienci biur nieruchomości. Dzięki tej wiedzy łatwiej będzie Ci zidentyfikować potencjalne zagrożenia i odpowiednio się przed nimi zabezpieczyć.
1. “Mamy klienta zainteresowanego Pana nieruchomością”
🔹Na czym polega oszustwo?
Nieuczciwi agenci nieruchomości kontaktują się z właścicielem, twierdząc, że „już teraz mają klienta zainteresowanego zakupem lub wynajmem nieruchomości”. Celem takiego działania jest wywarcie presji i nakłonienie właściciela do podpisania umowy pośrednictwa, często na niekorzystnych warunkach. W rzeczywistości taki „klient” nie istnieje, a oferta jest jedynie pretekstem, by związać właściciela umową. Po podpisaniu umowy „zainteresowany klient” nagle znika lub okazuje się, że transakcja wcale nie dojdzie do skutku.
Jak się przed tym chronić?
Nie podejmuj decyzji pod wpływem presji. Zanim podpiszesz umowę pośrednictwa, poproś o szczegóły dotyczące rzekomego klienta i zweryfikuj informacje. Pamiętaj, że masz pełne prawo przeanalizować warunki współpracy i porównać je z ofertami innych biur nieruchomości. Jeśli coś budzi Twoje wątpliwości – zrezygnuj. Bezpieczeństwo jest ważniejsze niż szybka transakcja.
2. Ukryte prowizje i niejasne koszty
🔹Na czym polega oszustwo?
Biura nieruchomości czasami nie ujawniają klientom pełnych kosztów związanych z transakcją, ukrywając prowizje w dodatkowych opłatach, takich jak koszty przygotowania dokumentacji, obsługi prawnej czy promocji oferty. W bardziej skrajnych przypadkach zdarza się, że biuro pobiera prowizję zarówno od kupującego, jak i sprzedającego, nie informując o tym w sposób jasny i przejrzysty. Tego rodzaju praktyki w konsekwencji prowadzą do nieprzyjemnych niespodzianek dla obu stron transakcji.
Jak się przed tym chronić?
Aby uniknąć przykrych niespodzianek związanych z ukrytymi prowizjami i niejasnymi kosztami, należy zawsze dokładnie analizować umowy przed podpisaniem. Upewnij się, że wszystkie opłaty są jasno określone i zgodne z wcześniejszymi ustaleniami. W razie wątpliwości zadawaj pytania agentowi i domagaj się szczegółowych wyjaśnień każdego punktu, który budzi Twoje wątpliwości.
3. Fałszywe ogłoszenia nieruchomości
🔹Na czym polega oszustwo?
Nieuczciwe biura nieruchomości często stosują taktykę polegającą na publikowaniu fałszywych lub nieaktualnych ogłoszeń. Oferują nieruchomości, które w rzeczywistości zostały już sprzedane, wynajęte, a czasami nawet nigdy nie istniały. Tego rodzaju oferty są zazwyczaj atrakcyjne – przedstawiają nieruchomości w doskonałej lokalizacji, w bardzo korzystnej cenie lub z wyjątkowymi udogodnieniami. Celem jest przyciągnięcie uwagi potencjalnych klientów, którzy skontaktują się z biurem, licząc na możliwość zakupu lub wynajmu.
Kiedy klient zgłasza zainteresowanie, biuro informuje, że „oferta właśnie się zakończyła” lub „nieruchomość jest już niedostępna”. Następnie proponują inne oferty, które zwykle są mniej atrakcyjne – droższe, w gorszej lokalizacji lub o niższym standardzie. W ten sposób biuro wykorzystuje emocje klienta i jego zainteresowanie, by wciągnąć go w proces transakcyjny. Często wywierana jest presja, aby szybko podjąć decyzję, zanim „kolejna okazja” także zniknie.
Jak się przed tym chronić?
Upewnij się, że nieruchomość faktycznie istnieje i jest dostępna. Poproś o aktualne zdjęcia, możliwość obejrzenia nieruchomości na miejscu oraz szczegóły dotyczące transakcji. Jeśli okaże się, że nieruchomość rzekomo “zniknęła” lub jest już niedostępna, zachowaj ostrożność. Nie daj się skusić na inne propozycje, zwłaszcza jeśli agent wywiera presję. W takiej sytuacji absolutnie nie podpisuj żadnych umów bez wcześniejszej weryfikacji ich treści i swoich możliwości wyboru.
4. Niejasne umowy pośrednictwa
🔹Na czym polega oszustwo?
Umowy zawierają skomplikowane klauzule, które klient może potencjalnie przeoczyć, np. automatyczne przedłużenie umowy, wysokie kary za zerwanie współpracy lub obowiązek zapłaty prowizji, nawet jeśli biuro nie przyczyniło się do finalizacji transakcji.
🔍 Jak się przed tym chronić?
Zanim podpiszesz umowę, uważnie przeanalizuj każdy zapis. Jeśli jakikolwiek fragment budzi Twoje wątpliwości, skonsultuj go z prawnikiem – to niewielki koszt w porównaniu do potencjalnych strat. Alternatywnie możesz też skorzystać z nowoczesnych narzędzi opartych na AI, które świetnie radzą sobie z analizą dokumentów – przynajmniej na poziomie podstawowym.
5. Sztuczne zawyżanie cen
🔹Na czym polega oszustwo?
Prowizja biura nieruchomości jest liczona procentowo od wartości transakcji. Im wyższa cena sprzedaży, tym większy zysk pośrednika – nawet jeśli oznacza to działanie na niekorzyść klienta.
Dla kupującego oznacza to, że płaci więcej, niż nieruchomość jest faktycznie warta. Z kolei sprzedający traci potencjalnych nabywców, którzy rezygnują z zakupu ze względu na zbyt wysoką cenę.
Taka praktyka ma jeszcze jeden efekt uboczny – wydłuża czas sprzedaży. Ogłoszenie długo pozostaje na rynku, a zainteresowanie spada, ponieważ klienci omijają je jako nieopłacalne.
Wielu klientów nie zdaje sobie sprawy, że cena została sztucznie zawyżona – szczególnie osoby, które nie znają realiów rynku i nie analizują porównywalnych ofert.
W efekcie obie strony tracą czas i pieniądze, a zyskuje wyłącznie pośrednik.
Jak się przed tym chronić?
Aby uniknąć pułapki zawyżonej ceny, warto przynajmniej powierzchownie porównywać ceny podobnych nieruchomości w tej samej okolicy. Korzystaj z portali ogłoszeniowych i analizuj dane dotyczące transakcji na rynku wtórnym, aby uzyskać orientację w rzeczywistych wartościach.
W przypadku podejrzenia, że cena jest zawyżona, nie bój się negocjować warunków umowy, zarówno z biurem nieruchomości, jak i sprzedającym. Dodatkowo możesz skonsultować się z niezależnym rzeczoznawcą, który oszacuje realną wartość nieruchomości, co da Ci solidne argumenty w rozmowach.
6. Ukrywanie wad nieruchomości
🔹Na czym polega oszustwo?
Chociaż jest to stosunkowo rzadko spotykana forma oszustwa, biura nieruchomości mogą celowo pomijać istotne informacje o wadach nieruchomości. Przykłady takich wad to problemy techniczne (np. wilgoć, pęknięcia w ścianach, wadliwa instalacja elektryczna), zadłużenie hipoteczne czy spory prawne dotyczące działki. Tego rodzaju działania są mniej powszechne, ponieważ wiążą się z poważnymi konsekwencjami prawnymi, w tym odpowiedzialnością za wprowadzenie klienta w błąd. Jednak mogą zdarzyć się w sytuacjach, gdy biuro działa na granicy legalności lub liczy na brak czujności kupującego.
Jak się przed tym chronić?
Zawsze poproś o pełną dokumentację nieruchomości – w tym wypis z księgi wieczystej, pozwolenie na użytkowanie, protokoły z przeglądów technicznych czy potwierdzenie braku zadłużeń. Dodatkowo, zleć niezależną inspekcję techniczną i/lub prawną, szczególnie w przypadku droższych nieruchomości lub nietypowych konstrukcji.
Owszem, wiąże się to z dodatkowymi kosztami – kilkaset złotych za opinię techniczną lub analizę prawną. Jednak w dłuższej perspektywie może to oszczędzić Ci tysięcy złotych i wielu nerwów. Daje to także poczucie bezpieczeństwa i pewność, że nie kupujesz kota w worku.
7. Opłaty za oglądanie nieruchomości
🔹Na czym polega oszustwo?
Pobieranie opłat za samo oglądanie nieruchomości to jedna z bardziej kontrowersyjnych i rzadziej spotykanych praktyk, jednak wciąż zdarzają się biura, które sięgają po takie metody. Choć jest to nieetyczne, a często również sprzeczne z zasadami rynku nieruchomości, nieuczciwi agenci próbują tłumaczyć takie opłaty „kosztami organizacyjnymi”, „rezerwacją czasu agenta” lub innymi pozornie logicznymi, ale nieuzasadnionymi powodami.
W rzeczywistości to nic innego jak próba wyciągnięcia pieniędzy od klienta bez jakiejkolwiek gwarancji, że dojdzie do finalizacji transakcji. Na szczęście taka praktyka jest łatwa do wykrycia i warto od razu ją zgłaszać lub rezygnować ze współpracy z takim biurem.
Jak się przed tym chronić?
Jeśli biuro nieruchomości żąda opłaty za samo oglądanie nieruchomości, zachowaj szczególną ostrożność. W profesjonalnych i uczciwych agencjach oględziny nieruchomości są bezpłatne i nie wiążą się z żadnym ryzykiem finansowym.
Przed spotkaniem zawsze zapytaj wprost, czy prezentacja nieruchomości wiąże się z jakimikolwiek kosztami. Poproś o pisemne potwierdzenie, że nie ponosisz żadnych opłat, lub o regulamin świadczenia usług pośrednictwa.
Jeśli otrzymasz informację o konieczności zapłaty — zrezygnuj z takiej współpracy i rozważ zgłoszenie tej praktyki do odpowiedniego organu lub stowarzyszenia branżowego.
8. Nieuczciwe praktyki przy wynajmie
🔹Na czym polega oszustwo?
Nieuczciwe biura nieruchomości coraz częściej stosują różnorodne manipulacje wobec osób wynajmujących mieszkania, zwiększając swoje zyski kosztem klientów. Do najczęstszych praktyk należy pobieranie wysokich opłat za pośrednictwo, które nie są jasno komunikowane na początku współpracy, a pojawiają się dopiero na końcowym etapie. Często ukrywane są również kluczowe warunki umowy najmu – jak krótki czas trwania umowy, dodatkowe koszty związane z mediami, remontami czy tzw. obsługą administracyjną. Zdarza się również, że mieszkanie ma istotne wady techniczne lub nieuregulowany status prawny, o czym najemca nie zostaje poinformowany. Co gorsza, agent nieruchomości często przemilcza fakt, że prowizja dotyczy także klienta poszukującego mieszkania – ujawnia to dopiero tuż przed podpisaniem dokumentów, stawiając klienta pod presją i ograniczając jego możliwości decyzji. Tego typu działania są wyjątkowo groźne dla osób niedoświadczonych, które nie znają dobrze realiów rynku i nie mają czasu ani wiedzy, by skutecznie się bronić.
Jak się przed tym chronić?
Zanim zdecydujesz się na współpracę z biurem nieruchomości przy wynajmie mieszkania, upewnij się, że wszystkie koszty są jasno przedstawione już na początku rozmów. Zapytaj bezpośrednio, czy prowizja dotyczy również najemcy – agent ma obowiązek udzielić jednoznacznej odpowiedzi.
Nie podpisuj żadnych dokumentów pod presją czasu. Zawsze proś o kopię umowy i zapoznaj się z nią dokładnie przed spotkaniem. Jeśli coś wzbudza Twoje wątpliwości, skonsultuj warunki z prawnikiem lub bliską osobą, która zna się na temacie.
Dobrym zabezpieczeniem jest również sprawdzenie opinii o danym biurze w internecie – negatywne doświadczenia innych mogą zaoszczędzić Ci problemów.
9. Presja psychologiczna
Nieuczciwi agenci nieruchomości często posługują się techniką wywierania presji psychologicznej, by zmusić klienta do szybkiego podjęcia decyzji. Najczęstszy schemat to informacja, że „jest wielu chętnych” – co ma wywołać u Ciebie strach przed utratą okazji.
W rzeczywistości taka presja jest zwykle sztucznie wywołana, a informacje o „innym gotowym kupującym” czy „decyzji oczekiwanej od innej osoby” są czystą manipulacją, która ma przyspieszyć podpisanie umowy. Działając w pośpiechu, łatwiej zaakceptujesz wyższą cenę, zaakceptujesz brak możliwości negocjacji lub podpiszesz umowę, której normalnie byś nie zaakceptował.
Takie zagrania są szczególnie niebezpieczne dla osób bez doświadczenia na rynku nieruchomości lub emocjonalnie zaangażowanych w zakup. To właśnie te osoby najłatwiej skłonić do decyzji pod wpływem emocji.
W efekcie klient może zgodzić się na ofertę, która nie spełnia jego oczekiwań, lub pominąć inne, bardziej korzystne i spokojnie dostępne opcje. Finalnie zostaje z poczuciem straty – zarówno finansowej, jak i emocjonalnej.
Jak się przed tym chronić?
Nie podejmuj pochopnych decyzji. Nawet jeśli agent twierdzi, że „musisz działać natychmiast”, daj sobie czas na spokojne przemyślenie każdej transakcji. Nie pozwól emocjom decydować za Ciebie. Jeśli masz wątpliwości, skonsultuj się z kimś zaufanym lub poproś o dodatkowy dzień na zastanowienie – uczciwy agent nie będzie miał z tym problemu.
Wnioski + najczęściej zadawane pytania
Choć wiele biur nieruchomości działa profesjonalnie, zdarzają się przypadki oszustw, które mogą narazić klientów na straty finansowe i stres. Kluczem do uniknięcia problemów jest świadome podejście do współpracy z pośrednikami, dokładne sprawdzanie dokumentów oraz nieuleganie presji. Jeśli coś wydaje się podejrzane, warto zrezygnować z transakcji lub poszukać niezależnej porady. Lepsza ostrożność na początku niż kosztowne konsekwencje później.
Czy biuro nieruchomości może pobierać prowizję od obu stron transakcji?
✅ Tak, ale tylko jeśli obie strony zostały o tym jasno poinformowane i wyraziły na to zgodę. Ukrywanie tego faktu przed klientem jest nieetyczne i może być podstawą do zakwestionowania umowy.
Co zrobić, jeśli agent wywiera presję, by szybko podpisać umowę?
✅ Zachowaj spokój i poproś o czas do namysłu. Presja psychologiczna to częsta manipulacja – uczciwy agent nie będzie miał nic przeciwko temu, że chcesz się zastanowić lub skonsultować z prawnikiem.
Jak sprawdzić, czy cena nieruchomości nie została zawyżona?
✅ Porównaj oferty podobnych mieszkań w tej samej lokalizacji. Możesz też poprosić o niezależną wycenę rzeczoznawcy – to niewielki koszt, który pozwala uniknąć dużych strat.
Czy mam obowiązek płacić za samo oglądanie nieruchomości?
✅ Nie, taka opłata jest nietypowa i powinna być uzasadniona oraz jasno wskazana przed wizytą. Jeśli pojawia się dopiero na miejscu – najprawdopodobniej masz do czynienia z nieuczciwą praktyką.
Jakie dokumenty powinienem sprawdzić przed podpisaniem umowy?
✅ Akt własności, księgę wieczystą, zaświadczenia o braku zadłużeń, oraz warunki umowy pośrednictwa lub najmu. Jeśli coś budzi wątpliwości – skonsultuj się z prawnikiem lub skorzystaj z analizy umowy za pomocą narzędzi AI.
Ada Lenart jest doświadczonym projektantem wnętrz, który specjalizuje się w tworzeniu nowoczesnych aranżacji mieszkań i domów. Jej prace cechują się elegancją, funkcjonalnością oraz dbałością o szczegóły, co sprawia, że jej projekty są inspiracją dla wielu osób poszukujących harmonijnego i estetycznego wnętrza.
Dodaj komentarz